Condominio minimo

Anche in presenza di condominio minimo, ovvero di edificio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi va rimborsata soltanto quando rivesta i requisiti dell’urgenza ex articolo 1134 c.c. Lo ha ribadito il Tribunale di Vibo Valentia con sentenza n. 102 pubblicata il 16 marzo 2023.

Il caso
In un condominio minimo un condomino evocava dinnanzi all’autorità giudiziaria l’altro condomino per ottenere la condanna alla rifusione della quota relativa alle spese manutentive straordinarie ed urgenti fronteggiate per l’esecuzione di lavori alle parti comuni. Il condomino si costituiva contestando l’insussistenza della indifferibilità, requisito indispensabile per realizzare i lavori, tuttavia nella fattispecie mancante.

Le ragioni decisorie
Il decidente ha respinto la domanda dichiarandola inammissibile. Il condominio minimo presso il quale sono stati eseguiti interventi edilizi è di proprietà comune ai partecipanti costituiti, peraltro legati da vincoli parentelari in quanto germani. Nel condominio minimo è necessario che all’assemblea intervengano entrambi i partecipanti e la delibera assembleare sia adottata mediante assenso totalitario. Qualora il deliberato sia contrastante o all’assemblea sia intervenuto un solo condomino, sarà necessario ricorrere al tribunale camerale affinché supplisca alla inconcludenza e trascuranza dei comproprietari sostituendosi ad essi.
Il dettato normativo subordina l’intervento del singolo condominio al carattere dell’urgenza, escludendola in tutti i casi in cui i tempi di esecuzione dell’opera sono compatibili con l’obbligo di chiedere preventiva autorizzazione. L’indifferibilità va rigorosamente provata in quanto le spese condominiali urgenti si individuano in maniera restrittiva.
Nella fattispecie è inoperante l’articolo 1110 c.c secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione del fabbricato è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari. Nella comunione i beni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere personalmente alla loro conservazione. Nel condominio, invece, i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Il requisito dell’urgenza
Nel caso di specie, l’urgenza è stata smentita dai documenti versati in atti e dal carteggio fotografico allegato alla consulenza d’ufficio. Non è apparsa ravvisabile alcuna urgenza per cui alle opere realizzate non può conseguire alcun rimborso. La giurisprudenza nomofilattica ha chiarito che senza il presupposto dell’urgenza non si possono realizzare lavori manutentivi e poi chiedere il rimborso (fra le tante, cfr. Cass. n. 16341/2020). D’altronde, è l’articolo 1134 c.c. a precisare che il condomino il quale assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione (dell’amministratore, dell’assemblea o dei restanti condòmini) non ha diritto a pretendere il rimborso sempreché non si tratti di spesa indifferibile. Perciò, è urgente la spesa che deve essere sostenuta nella impossibilità di avvisare tempestivamente l’amministratore, l’assemblea e gli altri condòmini.
Il richiamato disposto considera urgente la spesa giustificata dalla esigenza manutentiva e la cui erogazione non sia differibile senza procurare nocumento o pericolo. Spetta al condomino che agisce per conseguire il rimborso dimostrare che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile danno a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini.